Leegstand van kantoor- en winkelvastgoed is een groot probleem dat zich overal in Nederland voordoet. Daarbij voert de leegstand van kantoren de boventoon in het publieke debat. Tegelijkertijd heeft juist het leegstromen van winkelgebieden de meest ingrijpende gevolgen voor de rest van de maatschappij, want lege winkels zijn vaak de voorbode van een algehele verpaupering van een buurt of wijk. Gemeenten kunnen deze leegstand voorkomen door kritischer te kijken naar het bestemmen en herbestemmen van bepaalde winkelgebieden.

De cijfers liegen er niet om: Nederland kampt met een schrikbarende leegstand van kantoren en winkelpanden, zo is de winkelleegstand sinds 2009 met circa 20% toegenomen en staat het reusachtige oppervlak van zo’n 6,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Een zekere mate van leegstand is weliswaar gezond, namelijk zo’n 5% van het totaal. Dit is nodig om bijvoorbeeld verhuizingen van bedrijven mogelijk te maken. Maar in Nederland zijn we echter zo doorgeschoten dat volgens adviesbureau Twynstra Gudde in 2015 sprake zal zijn van 25% leegstand.

Leegstand in winkelgebieden ontstaat vaak door een combinatie van factoren. Teruglopende winkelomzet door verminderde consumentenbestedingen als gevolg van de crisis, de opkomst van webshops, te veel nieuwbouw en hoge huren omdat vastgoedeigenaren blijven vasthouden aan illusoire prijzen. Wanneer een winkelgebied eenmaal leegstroomt, komen daar allerlei sociale problemen bij, zoals werkeloosheid onder winkeliers, het verdwijnen van de sociale cohesie in buurten, criminaliteit, verpaupering, verloedering en een toenemend gevoel van onveiligheid en onbehagen.

Gemeenten in Nederland ontwikkelen allemaal hun eigen beleid om de leegstand in hun gemeente op te lossen. Ze hebben dus veel invloed, zowel op de oplossing van leegstand als op de totstandkoming van leegstand. Want in sommige gevallen is het namelijk de gemeente die door een bepaald bestemmings- of herbestemmingsbeleid leegstand in de hand werkt door vooral naar de korte termijn te kijken, in plaats van naar de langetermijnontwikkeling van een bepaald gebied. Door het te kortzichtig (her)bestemmen van kleinschalige winkelgebieden, die zich onderscheiden door kleine, onafhankelijke winkeliers en middenstanders, werken gemeentes vercommercialisering en vervolgens leegstand van die gebieden in de hand.

De keten van gebeurtenissen ziet er vaak zo uit: een onafhankelijke ondernemer (bv. een slager, bakker of kapper) stopt na verloop van tijd met werken, waarop een grote retailer of een internationaal merk een aanbod doet aan de eigenaar van het winkelpand. De eigenaar vraagt vervolgens een nieuwe bestemming aan bij de gemeente, die toelaat dat de retailer in de plaats komt van de onafhankelijke ondernemer. Hierdoor stijgt de huurprijs van het pand, met als gevolg de stijging van huren in het hele winkelgebied, waarop nog meer kleine ondernemers verdwijnen en grote ketens komen, waarna het gebied snel zijn charme verliest en weer langzaam begint leeg te stromen. De dynamiek van zo’n gebied, een precaire balans van wonen, werken, winkelen en recreëren, is dan namelijk verdwenen. Een succesvol voorbeeld van zo’n dynamisch gebied is de Amsterdamse Jordaan, oorspronkelijk een volksbuurt, maar tegenwoordig een van de meest geliefde buurten van de hoofdstad.

Hoewel deze cyclus uiteraard vele variaties kent, is er toch een belangrijk element dat vaak hetzelfde blijft – de gemeente en de vastgoedeigenaar laten zich te veel leiden door een ‘quick win’. In het geval van bestemming wordt er op voorhand al te eendimensionaal gepland (gebieden met alleen maar winkels, zonder andere functies). En in het geval van herbestemming wordt de kleine, ambachtelijke winkelier of ondernemer te vaak ingeruild voor de grote keten, retailer of brand store (de enige die de hoge huren nog kan betalen), wat op grote schaal leidt tot een verregaande eenvormigheid van het winkellandschap, met leegstand als uiterst gevolg, ook in de woningen.

Door nog kritischer te kijken naar de specifieke eigenschappen en dynamiek van een bepaald winkelgebied kan een gemeente leegstand voorkomen. De komst van een keten of groot merk kan een sterke impuls zijn voor een gebied, maar te veel ketens of merken vormen soms juist een strop. Tegelijkertijd kunnen vastgoedeigenaren leegstand tegengaan door in sommige gevallen hun verlies te nemen en kunstmatig hooggehouden huren weer te verlagen, zodat kleine winkeliers die weer kunnen betalen. Zo blijft ook de aantrekkingskracht voor bewoners en daarmee de dynamiek (van werken, wonen, winkelen en recreëren) van zo’n omgeving behouden. Koester en bescherm de kleine winkeliers en middenstanders dus, want zij zijn vaak het cement van een winkelgebied. Dit type ondernemer vervult een belangrijke sociale functie die de verpaupering en verloedering van zo’n gebied kan voorkomen.